اخبار یار مگ | یارانه پنهان زمین و تسهیلات دولتی به دهک های بالا رسید

به گزارش اخبار یار مگ، آمار رسمی منتسب به وزارت راه و شهرسازی نشان می دهد حدود ۳۰ درصد از واحدهای در حال ساخت نهضت ملی مسکن به دهک های پردرآمد اختصاص یافته است؛ سهمی که اگر دقیق و پایدار باشد، نه فقط یک خطای اجرایی، بلکه نشانه یک کژکارکرد نهادی در طراحی، پالایش و پایش سیاست حمایتی مسکن است؛ سیاستی که قرار بود شکاف دسترسی دهک های پایین به مسکن را کم کند، نه اینکه به بازتوزیع معکوس منابع عمومی بینجامد.

مسئله چیست و چرا ۳۰ درصد یک عدد ساده نیست؟

وقتی از نهضت ملی مسکن به عنوان یک سیاست حمایتی یاد می شود، انتظار بدیهی این است که مکانیزم های انتخاب و تخصیص، دهک های پایین و متوسطِ فاقد مسکن را در اولویت مطلق قرار دهد. اما مطابق آماری که در فضای رسمی/نیمه رسمی از وزارت راه و شهرسازی نقل شده، حدود ۳۰ درصد از واحدهای درحال ساخت به سه دهک بالای درآمدی رسیده است: دهک هشتم با ۸۵ هزار واحد (حدود ۱۰/۹ درصد)، دهک نهم با ۸۲ هزار واحد (حدود ۱۰/۵ درصد) و دهک دهم با ۶۸ هزار واحد (حدود ۸/۶ درصد). جمع این سه رقم به ۲۳۵ هزار واحد می رسد؛ یعنی اگر کل پروژه ها را مبنا بگیریم، تقریباً از هر سه واحد، یک واحد در سبد دهک های برخوردار قرار گرفته است.

اهمیت این نسبت از آنجا می آید که مسکن حمایتی ذاتاً با دو نوع منبع عمومی گره خورده است: زمین (یا امتیاز تراکم/تغییرکاربری/زیرساخت) و اعتبار (تسهیلات بانکی، یارانه نرخ سود، یا تضمین های دولتی). هر انحراف در هدفگیری، به معنای انتقال ضمنی بخشی از این منابع از گروه های کم قدرت به گروه های پرقدرت است؛ چیزی شبیه یارانه پنهان که به جای کاهش فقر مسکن، می تواند نابرابری دارایی را تشدید کند. در اقتصاد سیاسی مسکن، همین نقطه است که یک سیاست رفاهی را به یک سیاست رانت زا نزدیک می کند: وقتی حق تقدم به قدرت چانه زنی بدل می شود.

از منظر مشروعیت حکمرانی هم عدد ۳۰ درصد حساس است، چون نهضت ملی مسکن با ادبیات عدالت محور و هدف خانه دار کردن فاقدان مسکن تعریف شد. اگر دهک های بالا -که اصولاً توان بیشتری برای ورود به بازار دارند- در مقیاس قابل توجهی جذب این طرح شوند، پیام ضمنی به جامعه این است: دسترسی به سیاست حمایتی هم مثل بازار، تابع قدرت و اطلاعات است. این همان نقطه ای است که سرمایه اجتماعی سیاست را می سوزاند.

این تخصیص چگونه ممکن شده است؟ از خطای داده تا کژکارکرد طراحی

رسیدن دهک های پردرآمد به سهم بزرگ از نهضت ملی مسکن الزاماً به یک علت واحد فروکاستنی نیست. معمولاً ترکیبی از چهار سازوکار همزمان عمل می کند:

۱. پالایش ناکافی داده های رفاهی و دارایی: اگر سنجش دهک صرفاً بر پایه بخشی از داده های درآمدی باشد (یا داده ها به‌روز نباشد)، افراد با درآمد/دارایی بالا می توانند کم‌برآورد شوند. در اقتصاد ایران، بخشی از درآمدها غیرشفاف یا نوسانی است؛ بنابراین بدون اتصال هوشمند به داده های دارایی محور (املاک، خودرو، تراکنش های معنادار) خطای هدفگیری طبیعی است.

۲. تعریف مبهم فاقد مسکن و روزنه های حقوقی: حتی یک تبصره کوچک درباره مالکیت در شهر دیگر، مالکیت مشاع، یا انتقال صوری می تواند به کانال دورزدن تبدیل شود. هرچه معیارها قابل تفسیرتر باشد، نقش واسطه گری اداری و نفوذ محلی پررنگ تر می شود.

۳. نظام اولویت بندی غیرنقدی اما ناعادلانه: وقتی امتیازدهی به شاخص هایی گره می خورد که دهک های بالاتر در آن مزیت دارند (مثل توان تأمین سریع آورده، دسترسی به ضامن، یا امکان انتخاب پروژه های کم ریسک تر)، حتی بدون تقلب، نتیجه می تواند به نفع پردرآمدها میل کند. به بیان دیگر، توان نقدشوندگی جای نیاز را می گیرد.

۴. تبدیل طرح حمایتی به ابزار سرمایه گذاری: در شرایط تورمی، حتی اگر فروش و انتقال محدود شود، جذابیت قیمت تمام شده پایین تر از بازار یا زمین ارزان تر می تواند انگیزه ورود دهک های بالا را زیاد کند. دهک های بالا هم ابزارهای دورزدن محدودیت ها را بهتر می شناسند و هم هزینه های حقوقی و زمانی را راحت تر تحمل می کنند.

پس مسئله فقط اشتباه اجرایی نیست؛ اگر ابزارهای سیاستگذاری درست طراحی نشده باشند، دهک های بالا به شکل ساختاری مزیت خواهند داشت -حتی اگر نیت مجریان خیرخواهانه باشد.

پیامدها: از بازتوزیع معکوس تا قفل‌شدن مسیر خانه دار شدن دهک های پایین

اگر واقعاً حدود یک سوم ظرفیت در اختیار سه دهک بالای درآمدی باشد، پیامدهای سیاستی آن چندلایه است:

نخست، بازتوزیع معکوس منابع عمومی رخ می دهد. زمین و زیرساختی که می توانست قدرت خرید مؤثر دهک های پایین را تقویت کند، به تقویت ترازنامه دارایی دهک های بالا کمک می کند. در ادبیات اقتصاد رفاه، این نوع خطا به سادگی یک نشتی نیست؛ یک خطای جهت دار است که عدالت افقی و عمودی را همزمان مخدوش می کند.

دوم، اثر ازدحام علیه نیازمندان شکل می گیرد. ظرفیت پروژه، زمین مناسب، منابع بانکی، پیمانکاران و زمان مدیریتی محدود است. وقتی دهک های بالا وارد صف شوند، دهک های پایین یا عقب می افتند یا به پروژه های دورتر، کم خدمات تر و پر ریسک تر هدایت می شوند. نتیجه می تواند افزایش انصراف، نیمه تمام ماندن، یا انتقال تقاضا به حاشیه نشینی باشد.

سوم، ناکارآمدی کلان تشدید می شود. دهک های بالا معمولاً گزینه های جایگزین دارند: خرید در بازار، سرمایه گذاری در سایر دارایی ها، یا ساخت و ساز خصوصی. اما دهک های پایین گزینه جایگزینِ هم کیفیت ندارند. بنابراین هر واحدی که به دهک های بالا برسد، از منظر رفاهی، بازده اجتماعی کمتری نسبت به همان واحد در دهک های پایین دارد.

چهارم، ریسک بحران مشروعیت طرح بالا می رود. طرح های مسکن دولتی در ایران بارها به دلیل تجربه های نامتوازن (کیفیت، مکانیابی، تحویل، شفافیت) دچار فرسایش سرمایه اجتماعی شده اند. ورود محسوس پردرآمدها به طرحی که با شعار حمایت از فاقدان مسکن پیش می رود، این فرسایش را شتاب می دهد و همراهی عمومی را کم می کند؛ حتی اگر در سایر ابعاد، عملکرد اجرایی مثبت باشد.

تازه ترین نما از مقیاس طرح و چرا هدفگیری اهمیت بیشتری پیدا کرده است

در ارزیابی هر سیاست، مقیاس اهمیت دارد. هرچه طرح بزرگتر باشد، خطای کوچک در هدفگیری، به خطای بزرگ در عدالت توزیعی تبدیل می شود. بر اساس گزارشی که در ۱۲ تیر ۱۴۰۳ در خروجی خبری وزارت راه و شهرسازی منتشر شده، مقام های مسئول از این ابعاد سخن گفته اند: حدود ۲/۶ میلیون واحد در حال ساخت و حدود ۵۶۰ هزار واحد منتقل شده/واگذارشده؛ همچنین از تأمین و آماده سازی ده ها هزار هکتار زمین برای پیشبرد طرح یاد شده است. این اعداد، صرف نظر از بحث های فنی درباره تعریف درحال ساخت یا پیشرفت واقعی، نشان می دهد نهضت ملی مسکن در سطح سیاستگذاری، یک مداخله کوچک نیست؛ یک پروژه با اثرات گسترده بر بازار زمین، بازار اعتبار، و توزیع دارایی خانوار است.

در چنین مقیاسی، هدفگیری غلط دو اثر همزمان دارد: هم می تواند عدالت را منحرف کند، هم می تواند کارایی را پایین بیاورد. زیرا اگر دهک های پایین نتوانند آورده را تأمین کنند یا پروژه برایشان به لحاظ مکانی نامناسب باشد، نرخ توقف/انصراف بالا می رود و سرمایه گذاری نیمه تمام می ماند؛ اما اگر دهک های بالا وارد شوند، پروژه از نظر پیشرفت ظاهری بهتر جلو می رود، در حالی که خروجی رفاهی سیاست سقوط می کند. این همان دوگانه خطرناک است: پیشروی اجرایی با عقبگرد عدالت.

به همین دلیل، امروز بحث درباره دهک بندی و تخصیص، یک جدل رسانه ای نیست؛ محور سنجش موفقیت یا شکست سیاست حمایتی مسکن است. هر قدر نرخ تورم و جهش های هزینه ساخت ادامه یابد، رقابت برای دسترسی به منابع حمایتی شدیدتر می شود و اگر سدهای هدفگیری محکم نباشد، سهم دهک های بالا به صورت طبیعی افزایش پیدا می کند.

راه حل های سیاستی: از پالایش هوشمند تا طراحی ضدسفته بازی

برای اینکه نهضت ملی مسکن به هدف اولیه اش -کاهش فقر مسکن و تقویت دسترسی دهک های پایین- نزدیک شود، بسته اصلاحی باید هم داده محور باشد و هم انگیزه محور.

چند محور کلیدی:

۱. پالایش چندلایه دهک و دارایی

دهک بندی باید ترکیبی از درآمد و دارایی باشد؛ با به‌روزرسانی دوره ای. شرط فاقد مسکن اگر فقط با خوداظهاری یا استعلام محدود سنجیده شود، قابل دورزدن است. اتصال سیستماتیک به پایگاه های ثبت املاک، خودرو، بیمه، مالیات و تراکنش های معنادار (با ملاحظات حقوقی و محرمانگی) می تواند خطا را کم کند. همچنین باید امتیاز منفی برای الگوهای پرریسک (مثلاً خرید و فروش های مکرر ملک) تعریف شود.

۲. اولویت بندی بر اساس شدت نیاز، نه سرعت پرداخت

اگر توان واریز سریع آورده به معیار پیشروی تبدیل شود، دهک های بالا برنده اند. دولت می تواند سهمیه بندی یا مدل های تأمین مالی پلکانی طراحی کند: مثلاً آورده کمتر برای دهک های پایین، طول بازپرداخت طولانی تر، یا یارانه نرخ سود هدفمند. در مقابل، دهک های بالاتر اگر واجد شرایط خاصی هم باشند، باید آورده بالاتر و امتیاز کمتر بگیرند تا مزیت ساختاری شان خنثی شود.

۳. طراحی ضدسفته‌بازی و ضدانتقال صوری

محدودیت انتقال باید واقعی و قابل اجرا باشد: ممنوعیت فروش وکالتی، رهگیری ذی‌نفع نهایی، و جریمه های بازدارنده. همچنین می توان قفل سکونت تعریف کرد: بهره مندی از مزیت های طرح مشروط به سکونت واقعی و مصرفی، نه نگهداری سرمایه ای. ابزارهای مالیاتی (مثل مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی) در صورت اجرای مؤثر، مکمل حیاتی اند.

۴. شفافیت عمومی داده های تخصیص (بدون نقض حریم خصوصی)

انتشار گزارش های دوره ای از توزیع واحدها به تفکیک دهک، استان، شهر، نوع پروژه، و مرحله پیشرفت -به صورت تجمیعی- هم اعتماد می سازد و هم امکان نظارت نخبگانی و رسانه ای را فراهم می کند. سیاست حمایتی بدون شفافیت، در برابر رانت آسیب پذیر است.

۵. اصلاح مکان یابی و کیفیت خدمات شهری

حتی اگر واحدها به دهک های پایین برسد، وقتی پروژه ها از مراکز اشتغال دور باشد یا زیرساخت حمل و نقل و خدمات عمومی ضعیف باشد، هزینه پنهان زندگی بالا می رود و خانوار کم درآمد عملاً شکست می‌خورد. در این حالت هم دوباره دهک های بالاتر -که توان تحمل هزینه رفت و آمد و نگهداری دارند- بیشتر می مانند و دهک های پایین کنار می روند. بنابراین عدالت فقط مالکیت نیست؛ قابلیت سکونت است.

جمع بندی: معیار موفقیت نهضت ملی مسکن، تحویل واحد نیست؛ اصابت یارانه به هدف است

نهضت ملی مسکن اگر به معنای واقعی کلمه حمایتی باشد، باید دو آزمون را همزمان پاس کند: آزمون مقیاس (ساخت و تحویل پایدار) و آزمون عدالت هدفگیری (رسیدن منفعت به فاقدان مسکن و دهک های پایین). داده ای که از اختصاص حدود ۳۰ درصد واحدهای درحال ساخت به دهک های هشتم تا دهم خبر می دهد -با ارقام ۸۵ هزار، ۸۲ هزار و ۶۸ هزار- یک هشدار سیاستی است: یعنی احتمالاً نظام پالایش و اولویت بندی، یا به‌روز نیست یا ضدانگیزه های لازم را ندارد.

در شرایطی که مقام های رسمی از ابعاد بزرگ طرح (از جمله میلیون ها واحد درحال ساخت و صدها هزار واحد واگذارشده/منتقل شده) سخن گفته اند، هر درصد خطای تخصیص، به ده ها هزار واحد انحراف از عدالت تبدیل می شود. اگر این انحراف اصلاح نشود، حتی موفق ترین سناریوی ساخت و ساز هم ممکن است به یک شکست رفاهی تعبیر شود؛ چون خروجی نهایی برای جامعه این خواهد بود: منابع عمومی به جای کاهش شکاف مسکن، شکاف دارایی را عمیق تر کرده است.

راه نجات، نه در شعارهای کلی، بلکه در حکمرانی داده، شفافیت، و طراحی قواعدی است که مزیت طبیعی دهک های بالا را خنثی کند و یارانه را به هدف بزند. در نهایت، موفقیت نهضت ملی مسکن با تعداد اسکلت ها یا آمار افتتاح سنجیده نمی شود؛ با این سنجیده می شود که چند خانوار واقعاً فاقد مسکن -در دهک های پایین- توانسته اند در مکانی قابل سکونت، با هزینه قابل تحمل، صاحب خانه شوند.

بازار