اخبار یار مگ | مسکن استیجاری؛ راه حل مقطعی یا مسأله ساز جدید بازار اجاره؟

به گزارش اخبار یار مگ، در شرایطی که بازار اجاره مسکن در سال های اخیر به یکی از اصلی ترین دغدغه های خانوارهای شهری تبدیل شده، اجرای طرح مسکن استیجاری از سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی بار دیگر به کانون توجه کارشناسان و فعالان بازار مسکن بازگشته است. پرسش اصلی این است که آیا این طرح می تواند به ساماندهی بازار اجاره کمک کند یا در عمل، پیامدهایی همچون افزایش قیمت مسکن را به دنبال خواهد داشت؟

31 درصد خانوارهای کشور اجاره نشین هستند

بر اساس آمارهای رسمی، بیش از هفت میلیون خانوار که معادل چیزی در حدود 31 درصد خانوارهای کشور را شامل می شود اجاره نشین هستند و این سهم در شهر تهران به حدود 45 درصد می رسد. از سوی دیگر، طبق داده های مرکز آمار ایران، رشد اجاره بها در سال های اخیر به طور متوسط سالانه بین 30 تا 45 درصد بوده؛ رقمی که به مراتب بالاتر از رشد درآمد خانوارهاست و نشان می دهد بازار اجاره دچار عدم تعادل ساختاری شده است.

حال اما وعده اجرای طرح مسکن استیجاری با خرید تنها 10 هزار واحد و تزریق آن به بازار اجاره که بیش از هفت میلیون متقاضی دارد ممکن است در ابتدای امر حتی به افزایش قیمت ها در بازار مسکن و اجاره بهای مسکن منجر شود؛ هرچند که آغاز چنین طرحی از سوی دولت می تواند این امیدواری را ایجاد کند که بازار اجاره مسکن، نگاه ویژه ای را از سوی دولت دریافت کرده است اما باید ابعاد مختلف این طرح نیز بررسی شود تا در ادامه مشکلی را برای اجاره نشینان ایجاد نکند.

برخی کارشناسان معتقدند اجرای طرح مسکن استیجاری با نگاه فعلی ممکن است به افزایش قیمت مسکن منجر شود. این نگرانی زمانی درست است که منابع مالی این طرح به جای تولید مسکن جدید، به سمت تحریک تقاضا در بازار خرید زمین و مصالح سوق داده شود؛ پس دولت باید توجه داشته باشد که خرید 10 هزار واحد مسکونی یعنی تحریک تقاضا در بازار مسکن که می تواند افزایش قیمت ها را در پی داشته باشد.

طرح مسکن استیجاری می تواند بازار اجاره را ساماندهی کند؟

سمانه محرمی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در اینباره توضیح داد: دولت باید توجه داشته باشد که در بازاری که بنا بر برآوردها، سالانه حداقل 700 تا 800 هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد اما متوسط تولید سالانه آن کمتر از این رقم است، هرگونه فشار تقاضای بدون عرضه مؤثر، طبیعتاً منجر به رشد قیمت خواهد شد، از اینرو دولت بایستی همزمان با خرید واحدهای مسکونی برای اجرای طرح مسکن استیجاری، برای رونق بازار عرضه مسکن نیز برنامه ریزی مناسبی داشته باشد.

وی افزود: در چنین شرایطی، اصل ورود دولت به حوزه مسکن استیجاری، اگر با هدف افزایش عرضه واقعی واحدهای اجاره ای و با مدل اقتصادی شفاف انجام شود، می تواند به‌عنوان یک ابزار مکمل عمل کند. اما تجربه های گذشته به ما نشان داده که موفقیت اینگونه طرح ها وابسته به شیوه اجراست، نه صرفاً عنوان آن.

این فعال صنفی ادامه داد: از نگاه ما در اتحادیه مشاوران املاک تهران، مسکن استیجاری تنها با سه شرط می تواند به ساماندهی بازار کمک کند، شرط اول این است که واحدها به صورت هدفمند به دهک های اجاره نشین واقعی تخصیص داده شوند، دوم اینکه مدیریت اجاره داری حرفه ای جایگزین نگاه غیرحرفه ای شود و سومین شرط نیز این است که مشاوران املاک به عنوان بازوی اجرایی و نظارتی بازار در فرآیند شناسایی، قراردادها و پایش قیمت ها نقش رسمی داشته باشند.

محرمی با تاکید بر اینکه نباید ظرفیت جامعه مشاوران املاک در اجرای این طرح نادیده گرفته شود، گفت: مشاوران املاک به دلیل دسترسی میدانی به داده های واقعی معاملات، نبض بازار اجاره را بهتر از هر نهاد دیگری می شناسند. نادیده گرفتن این ظرفیت، به معنای تصمیم گیری با آمارهای غیرواقعی و فاصله دار از کف بازار است.

وی همچنین تاکید کرد: واقعیت این است که مشکل بازار اجاره، کمبود عرضه پایدار و نبود سیاست اجاره داری حرفه ای است، نه صرفاً نبود قانون یا طرح. اگر مسکن استیجاری به عنوان بخشی از یک بسته جامع شامل افزایش تولید، کنترل هزینه ساخت، مشوق های مالیاتی برای اجاره داری و شفافیت قراردادها اجرا شود، می تواند اثر مثبت داشته باشد؛ در غیر این صورت، صرفاً به یک مُسکن کوتاه مدت تبدیل خواهد شد.

محرمی در پایان گفت: بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری نیازمند تصمیم های کارشناسی، مشارکت صنوف تخصصی و پرهیز از نگاه دستوری است چراکه تجربه به ما نشان داده است که هر جا واقعیت های بازار نادیده گرفته شده است، هزینه آن را مستأجران و خریداران پرداخته اند.